蛋壳公寓陷泥淖:两头吃遭维权、租金贷违规、直面现金流大考
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2020-02-28 13:10:33 来源:

  刚刚登陆纽交所的蛋壳公寓,近日陷入了前所未有的舆论漩涡。

  先是多地蛋壳公寓房东称,受疫情影响被蛋壳要求免租1个月,与此同时,租客却不能减免租金。同时,众多蛋壳公寓的租户反映蛋壳以疫情为由强制要求租客退租,包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、武汉、杭州等多地在内的租客都收到了蛋壳的退租通知。

  2月18日,深圳市委政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局等部门下发了《关于开展相关排查工作的通知》,认为蛋壳公寓存在“租金贷”现象,且该行为存在较大的涉稳风险,要求上述两部门开展排查工作,全面了解蛋壳公寓及其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构名称和数量等情况。

  尽管蛋壳公寓在负面被曝后出台了一系列安抚房东与租客的政策,但仍然有不少租客与房东在维权。而在更早一些的时候,就有蛋壳员工表示蛋壳拖欠工资,不发奖金,变相裁员80%。

  毫无疑问,疫情的突然爆发揭掉了蛋壳公寓的底裤,其严重依赖租金贷的盈利模式也遭受了巨大的挑战。而被裹挟其中的房东与租客,无疑都成了这一切的牺牲品。

  显然,一两家长租公寓的上市并没有改变行业现状,长租公寓市场依旧混乱不堪。

  蛋壳公寓的“小聪明”

  张磊(化名)在北京租住的一套蛋壳公寓,但眼看要到复工的日子了,张磊却有家不能回。

  “直到2月14日也没有人通知我到底能不能回公寓”。无奈之下,张磊主动打电话询问客服,被告知“等等”。

  “客服与管家就在踢皮球,一个简单的问题需要打快半小时才能反馈上去”,到了2月19日,张磊还是没能等到任何确切的答复。他的租金交到了今年3月份,如今看来,2月的租金是白交了。

  而更让张磊无法接受的是,明明1月份和2月份均没有任何房屋打扫和管理,他仍然要缴纳管理费保洁费。

  据钛媒体了解,张磊的遭遇并非个例。

  目前,已经有大批蛋壳公寓的房东和租客们自发维权。在微博上搜索“蛋壳公寓”等关键词,可以见到有不少网友对蛋壳公寓表达不满,并向消协、黑猫投诉等相关维权机构投诉。

  能够看出,疫情期间蛋壳公寓与房东、租客间的纠纷可谓五花八门。

  有租客反映蛋壳公寓存在“两头吃”的行为:一边要求住户正常交租,一边要求房东免租一个月。有的房东因为未收到蛋壳公寓的房租,或是要求退租,或是对租客停水停电。还有网友称蛋壳以疫情为由强制要求租客退租,包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、武汉、杭州等多地在内的租客都收到了蛋壳的退租通知。

  与此同时,有些地区的蛋壳公寓,还以法定不可抗力因素为由与房东终止合同。

  法务函中的主体爱上租已于2019年被蛋壳公寓收购 来源:微博

  而根据21世纪经济报道的相关报道,此次蛋壳公寓选择业主的解约对象是有区别的。报道中提到,蛋壳公寓会倾向于与空置率较高、维护费用较贵的房源。

  面对接连不断的投诉与维权事件,蛋壳直到近期在陆续出台应对措施。

  针对“两头吃”的问题,蛋壳上周(2月13日)已经做出回应,表示将加码优惠政策,续租租客的首月租金立减50%。另外,在优惠活动基础上,租客将额外享受专属疫情补贴。武汉地区,住满1个月后将返还100%月租金;非武汉地区,住满1个月后返还50%月租金。

  2月17日蛋壳公寓又通过官方微信发《致广大房东的真心话》。对网友质疑的“两头吃”的问题再次进行回应,表示将向房东寻求的免租期爱心支持,用于对租客进行补贴。

  2月20日,蛋壳公寓又向房东公布了“蛋壳房东支持计划”,提供了多种免租期支持和返还方案,其中包括合同期满时返还一个月房租、分期返还一个月房租等。

  2月25日,关于返城复工等相关问题,蛋壳公寓出台了相关的补贴政策。

  蛋壳公寓2月25日出台的租客补贴政策 来源:蛋壳公寓微信公众号

  不过,看似蛋壳公寓针对性的出台了一揽子补贴政策,但仍然有不少网友反映蛋壳公寓的政策并没有落实到位。

  社交平台上的蛋壳租客维权信息(来源微博)

  微博上一位上海的租客就对钛媒体表示,她的租约3月8号到期,快到期后打算换工作换房子。但由于封城去不了上海,相当于2月白交了一个月。“蛋壳提醒我还可以延期一个星期,但每天要付双倍房租。”此外,她表示,所谓的补贴并不能支付租金。

  过度依赖租金贷,蛋壳公寓现金流堪忧

  这次外界对蛋壳公寓最大的质疑在于,明明刚在1月17日上市纽交所、IPO募资约为1.3亿美元的蛋壳公寓,为什么疫情蔓延仅半个月,就陆续与房东、租客发生纠纷,并出现了两头吃、单方面解约等恶劣行为。

  行业普遍认为,受疫情冲击,很多租赁用的空置期与往年相比更长,而作为行业头部企业的蛋壳公寓显然受到了很大的影响。

  以往,租赁市场一般性规律是春节前一个月及春节假期期间成交量收缩,节后大幅回温。依据贝壳研究院数据,2020年1月,18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度达40.99%,同比2019年1月微增0.63%,比2019年2月(春节当月)下降18.21%。

  例如,2019年春节假期是2月初的4-10号,节前的1月份成交量环比下降8.71%,节后2月中旬成交量就开始回升,2月环比增长23.59%,随后3月成交量环比增长50.02%。

  业内普遍认为,这使得蛋壳公寓本就脆弱的现金流承受了更大的压力。

  根据公开数据,截至2019年11月30日,蛋壳公寓的房源数量为43.27万间,较成立之初增长177倍。而根据艾瑞咨询的相关报告,蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位,且房间数增长最快,增速居行业第一。

  然而市占率的快速提升是一把双刃剑,创造了漂亮的增长数据的同时,也给蛋壳公寓的财务数据造成了巨大压力。

  实际上,我们从蛋壳公寓此前披露的财务数据就能看出,近几年蛋壳公寓的营业收入不断增加同时,其亏损也在不断加大。

  根据财报,蛋壳公寓在2017年、2018年、2019年1-9月营业收入分别为6.56亿元、26.75亿元、50.00亿元,净亏损2.72亿、13.69亿元、25.16亿元;同期,现金流为-1.1亿、-11.6亿、-16.3亿元。

  值得注意的是,蛋壳公寓对租金贷的依赖性比较大。

  蛋壳公寓的招股书显示,截至2019年前9个月,有67.9%的用户使用租金贷,贷款金额达31.57亿元;同期,蛋壳公寓在租金贷方面的利息支出1.76亿元。

  另外,其招股书还披露了几组数据,2017-2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓与租金融资有关的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元,换算下来支付给金融机构的利率平均达6.5%。这一利率水平远高于三年期的贷款基准利率。

  这无疑暗藏着不少风险。

  在去年3月,深圳市市场稽查局就对深圳市蛋壳公寓管理有限公司格式合同不符合法律规定开出《行政处罚决定书》,指其违反《合同违法行为监督处理办法》的数条规定,存在经营者采用格式条款免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等6种违法行为。

  处罚书指出,深圳蛋壳虽然提出在APP中有弹出页面提示“租金贷”内容,但合同文本及附件中没有明示租客消费分期产品实质为租金贷月供的事实,诱导租客贷款。

  执法人员在调查中还发现,租客不使用消费分期产品的,若签下一年以上租期则必须年付或半年付租金等费用,一年以下租期签约时需一次性支付,深圳蛋壳存在诱导租客选择实为“租金贷”的消费分期产品。此外,深圳蛋壳没有提示租客“租金贷”合同与租赁合同相互独立,这就意味着租客即使中途停止租房,仍需继续按月还贷。

  综合来看,疫情已经影响到了蛋壳公寓的履约能力与现金流,加之其业已存在的租金贷等相关违规问题,蛋壳公寓的自身问题很可能会持续发酵。

  暴雷潮或将延续

  此前,在钛媒体的相关报道中就提到过,长租公寓这个看似遍地黄金的市场,实则处在一个投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄的环境中。

  而蛋壳公寓与行业中大部分的企业一样,本质上就是行业通行的“包租”模式。

  在钛媒体看来,长租公寓行业的现状是,无论是分散式还是集中式公寓,公寓市场的各个玩家,并非是单纯的二房东、租赁中介,其本质是房屋或者物业管理公司。

  尽管在物业管理模式下,企业尽管无需像房企一样先期开发或购买物业,但在接受业主委托承担管理者责任的同时,需要投入大量的资金用于房屋的装修改造,同时还需要承担空置期的风险。

  由于租金回报周期长,一些盈利方式尚不清晰、产品同质化问题尚未解决的品牌公寓,试图通过规模效应来对冲成本。在这个过程中,就不可避免的会有空置率过高、动用杠杆的风险。

  这意味着,光靠租客月付或季度付的租金是无法维持房源的增长、最终实现规模效应的。由于发展中资金压力巨大,因此市场中绝大部分的品牌都选择与第三方金融机构合作。

  租金贷的特点就在于“寅吃卯粮”,对品牌方来说可以一次性获得一年的租金,进而可以不断开城拓展房源。

  而业内大部分的企业的现状则是扩张失序,过度依赖租金贷,有很多企业为了拓展房源甚至不惜采用“高收低出”的策略。

  综合来看,疫情的蔓延已经在长租公寓市场引发了连锁反应。

  据《证券日报》报道,早于蛋壳公寓赴美IPO的青客公寓也出现了无法向房东如期缴纳租金的现象。另据界面新闻报道,在杭州、苏州、武汉、成都、天津等城市管理超过2万套房源的巢客公寓,也以不可抗力为由要求房东免租。

  可以预见的是,随着国家对租金贷管控的趋严,以及疫情的长尾效应,行业不会因为一两家企业的上市走到拐点。而从2018年开始的行业暴雷潮极有可能一直延续下去,长租公寓市场的未来仍不容乐观。(本文首发钛媒体,作者/高梦阳)

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