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2019-06-17 12:09:57 来源:

  万创国际土储不足百万方四闯IPO

  位于安徽淮南的万创国际尽管知名度不高,但其实无妨碍它将横眉光投向香港资本市场。

  6月3日,万创国际(中国)有限公司(简称“万创国际”)在港交所更新了招股书。而这已是万创国际第四次冲击IPO。

  长江商报记者发现,作为一家区域性房企,万创国际的大本营在安徽省淮南,横眉前公司在淮南市拥有泉山湖项横眉和御香山项横眉两大开发项横眉,直到去年11月,公司才将业务扩展至附近的六安市。

  然而,相比头部房企动辄上千亿的销售额,万创国际的规模要小得多。招股书显示,万创国际2018年收入首次突破10亿,截至4月末土储不到百万方。

  上周,财经评论员严跃进在接受长江商报记者采访时说道,“上市对万创国际而言,可适当纾解其资金压力。不过,上市仅是第一步,公司如何持续获得投资者青睐才是连结后期融资通道通顺的重点。别的,从本年很多房企在港上市当日即破发的情况来看,万创国际上市后毕竟是否能借助资本市场在融资方面发力还有待察看。”

  土储不到百万方

  当大型房企都在“勒紧裤腰带”度日时,中小房企的生存空间被进一步挤压,而上市融资一直被业内认为是一条突围“捷径”。

  6月3日,万创国际在港交所更新了招股书。据了解,这已经是该公司继2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日递表失效之后,第四次冲刺港交所了。

  资料显示,万创国际的大本营在安徽省淮南市,横眉前公司在淮南市拥有泉山湖项横眉和御香山项横眉两大开发项横眉,直到去年11月,公司才将业务扩展至附近的六安市,开发了万创东方樾等项横眉。

  依仗公司三大仅有的开发项横眉,从营收方面看,2015年至2018年,万创国际分别实现营业收入人民币4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元,近三年复合增长率为45%;毛利1.61亿元、1.39亿元、1.60亿元、4.87亿元,近三年复合增长率为44%;净利润5632万元、5416万元、8300万元、24032万元,复合增幅为62%。

  但是在销售面积、收入同比翻倍的情况下,万创国际的销售成本没有同比例增长。据披露,2018年销售及分销开支总金额为2543.4万元,同比增长仅3.1%。

  别的,从体量来说,万创国际“个头”还较为“迷你”,招股书显示,截至2019年4月30日,万创国际拥有总建筑面积为98.38万平方米的土地储备,较2018年9月末增长25.01万平方米,但是还是不足百万方。

  值得注意的是,万创国际的毛利率在房地产行业中处于较高程度。2015年-2017年,其毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5%;2018年前9个月毛利率为34.7%,同比增长36%。同期,蜂鸟财院(www.fncy.net),房地产龙头企业万科的毛利率为27.8%。

  另外,长江商报记者注意到,横眉前万创国际的融资渠道较为单一,从过往业绩来看,公司还是比较依赖与华融资产的债务重组放置。

  万创国际似乎也意识到这点,招股书中暗示,倘若万创国际无法从华融资产取得进一步融资,则万创国际的业务、财务状况及经营业绩可能受到重大及晦气影响。

  截至2019年4月30日,万创国际现金及现金等价物为3.5亿元,贸易应付款项为2.5亿元、其他应付款项及应计费用为1.8亿元、应付税项为2.7亿元。虽然并无较大的偿债压力,但其资金是否能为其项横眉开发续航、支撑其拿地扩张还要打个问号。

  业务结构较为单一

  房地产作为资金密集型行业,负债程度一直是外界关注的重点。

  万创国际的负债率一直高居不下,2015年-2017年,万创国际的资本负债率分别为608.5%、716.8%、1218%,负债率快速上升,主要是由于记息其他借款的增长,即来自独立第三方华融资产的外部融资。

  或许是这个原因,最新更新的招股阐明书显示,万创国际的负债率、净利润以及经营性现金流等指标,都有大幅度的优化。权益负债比例由1218%降至180.4%,净负债比例由600.8%降至23.8%。利息覆盖率由18.4倍提高到159倍。2018年前9个月,万创国际的资本负债率的大幅下降到418.9%。

  负债率的大幅下降,原因是万创国际向华融资本一次性了偿了8.29亿元借款, 同时还向紫金信托了偿了1.5亿元的借款。收益与债务的大幅下降带来的融资成本下滑,净利润率也由2017年的13.2%,跃升至18.4%。

  不过,万创国际的孙公司——六安万创又于本年4月和陕西国际信托签订了为期18个月,利率14%的2.5亿元信托借款协议。同时又向淮南通商银行借款两年期利率9.5%的1亿元借款。

  特别是相较于此前紫金信托和华融资本,分别只有9%和10%的贷款利率,万创于本年4月借入的两笔借款,借款利息要超过跨过不少。

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